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Introduzione
La narrativa che accompagna le aste giudiziarie è spesso molto fantasiosa; tuttavia, esse possono rappresentare una concreta opportunità di acquistare un bene a un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato.
Quante volte nella tua vita hai sentito frasi come “Oreste ha fatto un affare! Ha comprato una villa all’asta pagando pochissimo”, oppure “poverino Giacomo, non riusciva a pagare il mutuo e adesso perderà casa all’asta”.
Ma come funziona esattamente? Come si fa a partecipare a un’asta giudiziaria e cosa bisogna sapere?
Vediamolo meglio in questo articolo!
Come fa un immobile a finire all’asta? L’Iter della Procedura
Partiamo da un esempio. Giacomo è impiegato alle poste, con un’occupazione statale di tutto rispetto che gli ha permesso di ottenere un mutuo ipotecario per acquistare un bilocale in centro.
Giacomo però è un giocatore d’azzardo patologico e nonostante il suo stipendio gli permetta di onorare il contratto con la banca, egli sperpera tutto puntando sugli over 1,5 della serie B olandese.
Dopo aver saltato alcune rate, la banca decide di mettere in mora Giacomo che però non avendo il denaro necessario per saldare, ignora la lettera.
La banca a questo punto segue un iter bene preciso, procede col precetto, mediante il quale intima al debitore di provvedere ad adempiere al pagamento dell’intero importo, non più rateizzato ma in un’unica soluzione e comprensivo degli interessi, entro 10 giorni.
Il precetto è una sorta di ultimo avvertimento, al quale fa poi seguito il pignoramento, con il quale ha inizio l’espropriazione forzata dell’immobile.
Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notifica al debitore e deve essere trascritto.
La trascrizione del pignoramento, che dovrà contenere: l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, è finalizzata a rendere noto ai terzi l’esistenza del vincolo pignoratizio.
Consultando i registri immobiliari, nello specifico la Conservatoria, sarà possibile visionare da chiunque ne faccia richiesta l’esistenza del pignoramento.
Questo passaggio è fondamentale perché anche a seguito della notifica dell’atto di pignoramento, in mancanza della trascrizione non si può procedere con la vendita.
Nomina del custode e dell’esperto
Una volta trascritto il pignoramento, la banca che nel nostro esempio è il creditore ipotecario, richiede la vendita dell’immobile.
A questo punto il Giudice dell’esecuzione nomina un esperto estimatore, normalmente un ingegnere o un architetto e un custode (solitamente un avvocato, un commercialista o un notaio).
Una volta stimato il valore dell’immobile, il giudice nominerà un delegato alla vendita per procedere all’asta.
Tale ruolo nella prassi sarà assegnato allo stesso custode che si occuperà anche della operazioni di vendita dell’immobile all’asta.
Il delegato a seguito dell’ordinanza, dovrà prenotare la sala Aste e redigere un avviso di vendita, dove sarà presente una descrizione dell’immobile, il prezzo base , il rilancio minimo e le regole dell’asta.
L’asta, con il supporto di alcune società specializzate verrà pubblicizzata su alcuni siti dedicati, sul PVP (portale delle vendite pubbliche) e sui quotidiani locali.
Come si svolge l’asta?
Normalmente la modalità più diffusa è quella sincrona mista senza incanto.
I soggetti interessati si dovranno rivolgere al delegato per la visita e se dovessero voler partecipare potranno presentare le loro offerte sia in presenza sia online attraverso una piattaforma digitale. Questo tipo di asta combina gli elementi delle aste tradizionali in loco con le aste online, permettendo a un pubblico più ampio di partecipare.
Di solito il termine per la presentazione delle offerte scade alle ore 12:00 del giorno che precede l’asta.
Facciamo un esempio per essere più chiari e prendiamo il caso di Thomas che è interessato a partecipare all’asta.
Il perito ha stabilito che la casa di Giacomo vale € 200.000,00.
L’immobile sarà venduto il 2 luglio alle ore 9:00 con un prezzo base, pari al valore di perizia di € 200.000,00.
Il delegato, oltre al prezzo base stabilirà anche un prezzo minimo che corrisponde al valore di perizia diminuito del 25% (nel nostro caso € 150.000,00), e fisserà il rilancio minimo ad esempio ad € 1.000,00.
Tomas vuole partecipare in presenza e per farlo dovrà consegnare una busta sigillata contenete l’offerta al delegato entro le ore 12:00 del 1° luglio.
Si ricorda che la busta dovrà contenere un versamento pari al 10% del prezzo offerto che verrà restituito in caso di mancata aggiudicazione.
Ora poniamo tre diversi possibili scenari:
Caso A) Thomas è l’unico offerente:
Il 1° luglio il delegato, apre l’unica busta, cioè quella che contiene l’offerta di Thomas.
Thomas ha offerto il prezzo minimo di € 150.000,00, ed essendo l’unico ad aver presentato offerte si aggiudica l’immobile.
Caso B) Il giorno dell’asta ci sono altri offerenti
Il 1° luglio il delegato, apre le buste, incluse quelle telematiche.
Mettiamo caso ad esempio che oltre a Thomas abbiano formulato un’offerta anche Ercole e Patrizio, quest’ultimo partecipa online.
Se sei pratico di fantacalcio, dovresti già sapere come funziona…
A questo punto parte l’asta, partendo dall’offerta chiusa più alta.
Chi offre di più si aggiudicherà l’immobile!
Caso C) L’asta va deserta
Thomas, inizialmente entusiasta, si fa da parte.
L’asta il primo luglio va deserta.
A questo punto il delegato, sulla base di quanto disposto dal Giudice nell’ordinanza procederà a fissare una nuova asta, con un prezzo ribassato e si procederà esattamente con le stesse modalità.
Es. il prezzo base questa volta sarà di € 160.000,00 e il prezzo minimo di € 120.000,00.
Man mano che le aste andranno deserte, il prezzo dell’immobile andrà progressivamente a ribasso.
Thomas potrà partecipare alla prossima sta sperando di acquistare l’immobile di Giacomo a un prezzo ancora più conveniente.
Il debitore può partecipare all’asta?
Può partecipare all’asta qualunque persona fisica, società o enti ad eccezione del debitore e dei
soggetti di cui all’art. 1471 c.c.
Ciò vuol dire che nonostante a Giacomo verrà impedito di partecipare, tale divieto non sarà esteso anche ai suoi amici e familiari (fatta eccezione per chi è in comunione di beni), e Cleonice sua sorella potrà partecipare.
Cosa succede in caso di aggiudicazione?
Riprendiamo il caso A, Thomas si è aggiudicato l’immobile per € 150.000,00. E ha già versato € 15.000,00 come caparra.
Entro 180 giorni Thomas dovrà procedere con il saldo prezzo, costituito dalla somma che residua, oltre le spese di trasferimento che normalmente gravano sull’aggiudicatario.
Una volta effettuato il versamento del prezzo il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce l’aggiudicatario la propria del bene espropriato ed ordina che si cancellino le trascrizioni
dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie.
Aspetti Fiscali
Le imposte da pagare per gli immobili acquistati tramite asta sono le stesse rispetto a quelle
previste per una ordinaria compravendita. Mi riferisco all’imposta di registro o all’IVA a seconda
che il cedente sia un privato o un’azienda. Nei casi previsti è possibile richiedere:
•L’applicazione della disciplina sul “prezzo/valore” per determinare la base imponibile dell’imposta
di registro;
• L’applicazione dell’agevolazione prima casa, tramite richiesta da consegnare al professionista delegato (normalmente questo passaggio si specifica sull’offerta).
Conclusioni
In questo articolo abbiamo visto che comprare casa all’asta può rappresentare un’opportunità vantaggiosa per ottenere un immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato.
E’ però fondamentale ricordare che spessp dietro un grosso affare possono nascondersi vere e proprie insidie.
Le aste immobiliari comportano diverse complessità e possono presentare problematiche come abusi edilizi, debiti pendenti o condizioni dell’immobile non ottimali.
Che tu stia rischiando di perdere un’asta o che tu desideri parteciparvi per acquistare un immobile, rivolgersi a un consulente esperto è spesso la scelta migliore per evitare spiacevoli sorprese e massimizzare i vantaggi.
Se hai bisogno di assistenza, puoi contattarmi attraverso la sezione contatti del sito oppure compilando il form dedicato.
Affidarsi a un professionista ti permetterà di navigare con maggiore sicurezza e competenza nel complesso mondo delle aste immobiliari.
